AO JUÍZO DA __ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE JUIZ DE FORA/MG.
Ref.: Autos n. 000000-00.0000.8.13.0145
Autos associados n. 0000000-00.0000.8.13.0145
(julgamento simultâneo)
CONDOMÍNIO
DO EDIFÍCIO CAFÉ, já qualificado, por seu advogado que esta assina
eletronicamente, nos autos da ação de obrigação de fazer c.c. indenização por
danos materiais que move em face do ESPÓLIO DE SILVA e de SÔNIA,
e nos autos associados acima referidos, nos quais figura como réu, com
fundamento no art. 1.022, incisos I (contradição) e II (omissão) do
Código de Processo Civil, vem opor os presentes
EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO
à sentença de id.
10760812743, lançada também nos autos associados (id. 10760814360), pelos
fundamentos a seguir expostos:
I. DA TEMPESTIVIDADE
Conforme
se verifica do documento de id. 10762415681, a publicação da intimação da
sentença ocorreu no DJe do dia 27.10.2026 (terça-feira). Considerando os
feriados dos dias 30.10.2026 (sexta-feira) e 02.11.2026
(segunda-feira), nos quais não houve expediente forense, o prazo de 5
(cinco) dias úteis previsto no artigo 1.023 do CPC se encerra em 05.11.2026
(quinta-feira). Opostos nesta data, 04.11.2026 (quarta-feira), os
embargos são tempestivos.
II. DO OBJETO DOS EMBARGOS
Os
presentes embargos não pretendem rediscutir a valoração da prova nem a
conclusão alcançada pela sentença embargada, mas tão somente objetivam que este
Juízo se pronuncie sobre questões processuais pendentes, sobre pedidos
expressamente formulados e sobre elementos de prova capazes de, em tese,
infirmar a conclusão adotada (art. 489, § 1º, IV, do CPC), bem como a
esclarecer contradição e obscuridade internas ao julgado (art. 1.022, I e II,
do CPC).
Pelo
princípio da cooperação, para facilitar o exame, os pontos estão organizados em
itens, cada um com a indicação precisa do trecho da sentença, do documento dos
autos e do esclarecimento pretendido.
III. DA OMISSÃO
QUANTO À FASE DE PRODUÇÃO DE OUTRAS PROVAS
O
embargante esclarece, desde logo, que não pretende, por esta via, a anulação do
julgado. Pretende que este Juízo se pronuncie sobre a questão abaixo, por ser
esta a primeira oportunidade de manifestação nos autos após a sentença (art.
278 do CPC).
III.1. NOS AUTOS
Nº 0000000-00.0000.8.13.0145, EM QUE O CONDOMÍNIO É RÉU
Pelo
despacho de id. 9663151522, de 23.11.2022, foi determinado que: “Aguarde-se
a realização da segunda perícia, no processo associado. A seguir, faculta-se às
partes, no prazo comum de 15 (quinze) dias, manifestarem interesse na audiência
de conciliação e, também, especificarem a produção de outras provas.”
Pelo
despacho de id. 10494326262, de 15.07.2025, esse comando foi reafirmado: “Nos
termos do despacho id 9663151522, mantenha-se o feito sobrestado.” Na
contestação daqueles autos, o condomínio havia protestado pela produção de
prova oral, com depoimento pessoal e oitiva de testemunhas (id. 7073748035,
item 5).
O laudo da
segunda perícia (id. 10565019344) e o laudo suplementar (id. 10660717387) foram
juntados apenas a estes autos, e não àqueles. Após a sua juntada, não houve
decisão que retomasse o curso dos autos associados, nem a intimação das partes
para especificar outras provas, conforme determinado anteriormente, sobrevindo
diretamente a sentença.
Assim,
requer seja suprida a omissão, para fazer constar: (a) se a fase de
especificação de provas determinada no despacho de id. 9663151522 foi
considerada superada e por qual fundamento; e (b) se os laudos de id.
10565019344 e 10660717387 foram admitidos como prova nos autos associados e em
que momento.
III.2. NESTES
AUTOS, EM QUE O CONDOMÍNIO É AUTOR
Nestes
autos, onde foi produzida a segunda perícia, não houve decisão de saneamento e
organização do processo (art. 357 do CPC), nem decisão que anunciasse o
julgamento antecipado (art. 355 do CPC). Pelo despacho de id. 10413596646, o
Juízo registrou que o feito estava “em fase probatória (realização de
perícia)”. Juntado o laudo suplementar, sobreveio a sentença.
Na petição
inicial, o condomínio protestou pela produção de prova oral, com depoimento
pessoal e oitiva de testemunhas (id. 4664978002, item 5), e formulou pedido de
ressarcimento das despesas suportadas no curso do processo (pedido “b.1”,
tratado no item VI), cuja comprovação dependia de fase própria. A sentença
embargada não se pronunciou sobre esse requerimento de prova.
Assim,
requer seja suprida a omissão, com a apreciação do requerimento de produção das
provas formulado na inicial, para fazer constar, ainda, se foi adotado o
julgamento antecipado do mérito e com qual fundamento.
IV. DA OMISSÃO
QUANTO AOS FUNDAMENTOS DA CONDENAÇÃO DO CONDOMÍNIO NOS AUTOS ASSOCIADOS
Na petição
inicial dos autos associados (id. 4553083026), o autor formulou os seguintes
pedidos: condenação do condomínio a cumprir obrigação de fazer “manutenção
das vigas e estruturas das áreas comuns” (alíneas “c” e “h”);
autorização para instalar pingadeiras no muro de divisa (alínea “d”); nulidade
da assembleia (alínea “e”); e nulidade do laudo técnico da Gerrhim Engenharia
(alínea “f”).
O
dispositivo julgou o pedido “parcialmente procedente” (item 1.1)
e condenou o condomínio a executar “os serviços tecnicamente recomendados
nos termos da fundamentação” (item 1.2), isto é, os itens B1 a B4. A
sentença embargada, contudo, não indica quais dos pedidos do autor foram
acolhidos e quais foram rejeitados, nem se pronuncia sobre os pedidos de
nulidade da assembleia e do laudo técnico.
Além
disso, os itens B1 (verificação dos ralos e instalação de prolongadores nas
demais unidades) e B2 (identificação de vazamento no shaft) não encontram
correspondência expressa em nenhum dos pedidos daquela inicial. Quanto ao item
B1, também não está claro se a obrigação consiste em verificar os ralos e
notificar os respectivos condôminos, ou em executar e custear serviços no
interior de unidades privativas.
Assim,
requer sejam supridas as omissões e esclarecida a obscuridade, para fazer
constar: (a) quais pedidos do autor dos autos associados foram acolhidos e
quais foram rejeitados; (b) a qual pedido correspondem as obrigações dos itens
B1 e B2; (c) que a obrigação do item B1 consiste em verificar os ralos das
demais unidades e notificar os respectivos condôminos para que providenciem a
instalação dos prolongadores, ou, se outro for o entendimento, o seu exato
alcance; e (d) em qual elemento de prova constante daqueles autos se apoiou a
condenação do condomínio.
V. DA OMISSÃO
QUANTO AO PEDIDO DE REPARAÇÃO DOS DANOS ESTRUTURAIS PELOS RÉUS
Nestes
autos, o embargante formulou o seguinte pedido (id. 4664978002):
“b) a CONDENAÇÃO dos
réus a realizarem as obras/serviços necessários para a impermeabilização da
piscina e do terraço do apartamento nº 900, e para a reparação de todos os
danos estruturais e nas áreas comuns do condomínio-autor, sendo que tais
obras/serviços deverão ser realizados por empresa e profissionais
especializados, conforme apurado/indicado no laudo pericial, sob pena de multa
diária de R$ 1.000,00 (mil reais);”
O
relatório da sentença embargada resumiu o pedido como sendo de “condenação
dos réus à impermeabilização da piscina e do terraço descoberto do apartamento 900
e ao ressarcimento dos danos materiais”, sem mencionar a reparação dos
danos estruturais. Na fundamentação, impôs aos réus apenas os serviços
destinados a eliminar as fontes de infiltração (itens A1 a A5) e atribuiu ao
condomínio a recuperação estrutural (item B3), sem declarar as razões pelas
quais rejeitou essa parte do pedido em relação aos réus.
Assim,
requer seja suprida a omissão, com o exame do pedido “b” na parte relativa à
reparação dos danos estruturais pelos réus, para fazer constar os fundamentos
pelos quais essa parte do pedido não foi acolhida.
VI. DA OMISSÃO QUANTO AO PEDIDO DE RESSARCIMENTO DAS DESPESAS
O embargante, na petição inicial,
formulou o seguinte pedido subsidiário:
“b.1)
SUBSIDIARIAMENTE, na hipótese de agravamento da situação estrutural do edifício
no curso do processo sem a concessão da tutela pretendida, ou sem que os réus
realizem as medidas necessárias para a reparação dos danos estruturais apuradas
no laudo pericial, que eles — os réus — sejam CONDENADOS a ressarcir o
condomínio de todas as despesas com os reparos e obras realizados para a
preservação das vidas e do patrimônio de todos os condôminos e moradores do
condomínio-autor;”
No curso
do processo, o embargante comunicou a realização do escoramento emergencial da
viga do teto da garagem (id. 9759779144), conforme orientação técnica juntada
aos autos (id. 9738315108), e informou à perita a manutenção de acompanhamento
técnico periódico da estrutura, que ela qualificou como prudente (laudo de id.
10565019344, quesito 34 do autor). A sentença embargada examinou apenas a
despesa de R$ 1.200,00 com o laudo técnico e não menciona o pedido “b.1”.
Os valores
dessas despesas não foram comprovados nos autos porque, como exposto no item
III, a sentença foi proferida logo após o laudo suplementar, sem que se abrisse
ao condomínio a oportunidade de produzir essa prova documental. A apuração em
liquidação de sentença (art. 509 do CPC) permite a sua comprovação sem prejuízo
do julgado.
Assim,
requer seja suprida a omissão, com o julgamento do pedido subsidiário “b.1”,
para fazer constar a condenação dos réus ao ressarcimento das despesas
comprovadamente suportadas pelo condomínio com reparos e obras de preservação
realizados no curso do processo, a serem apuradas em liquidação de sentença.
VII. DA OMISSÃO
QUANTO AO PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA ESVAZIAMENTO DA PISCINA
Pela
petição de id. 9759779144, de 22.03.2023, o embargante requereu, em caráter de
urgência, a intimação dos réus para esvaziar a piscina até o deslinde da
demanda, sob pena de multa diária. Pelo despacho de id. 9761003723, os réus
foram intimados a se manifestar, o que fizeram (id. 9776991850). A decisão de
id. 9792475831 mencionou a petição em seu relatório, mas não deliberou sobre o
pedido, que também não foi apreciado pela sentença embargada.
Assim,
requer seja suprida a omissão, com a apreciação do pedido de tutela de urgência
formulado no id. 9759779144.
VIII. DA OMISSÃO
QUANTO À EXECUÇÃO DA IMPERMEABILIZAÇÃO POR EMPRESA ESPECIALIZADA
O pedido
“b”, transcrito no item V, requereu que os serviços a cargo dos réus fossem
realizados “por empresa e profissionais especializados”. A
primeira perita judicial orientou, para a impermeabilização da piscina e do
terraço, que “seja contratado uma empresa que seja especialista em
impermeabilização de áreas molhadas” (laudo de id. 9584406992, quesito 3.14).
A sentença
embargada exigiu empresa especializada apenas para a recuperação estrutural
atribuída ao condomínio (item B3) e não se pronunciou sobre o pedido quanto aos
serviços impostos aos réus (itens A1 a A5).
A
exigência é essencial à efetividade do próprio julgado. A segunda perita
constatou indícios de que a impermeabilização existente “não foi
realizada na base da parede de forma correta, o que pode causar a percolação de
água e consequentemente as patologias encontradas” (laudo de id.
10565019344, quesito 31 do autor) e, no laudo suplementar, registrou que “não
foi identificado manta de impermeabilização na área externa” (id.
10660717387, quesito complementar 1 do autor).
Ao tratar
da construção da piscina, reconheceu ainda que a execução sem acompanhamento de
profissional habilitado traz “risco de uma execução inadequada”
(laudo de id. 10565019344, quesito 9 do autor). Se a vedação e a
impermeabilização não forem executadas com técnica adequada, as infiltrações
persistirão, e a recuperação estrutural imposta ao condomínio, que depende da
prévia eliminação de sua origem (item XI), será novamente comprometida.
Assim,
requer seja suprida a omissão, para fazer constar que os serviços aos quais
foram condenados os réus (itens A1 a A5) deverão ser realizados por empresa e
profissionais especializados, conforme requerido na inicial.
IX. DA OMISSÃO
QUANTO ÀS PROVAS SOBRE A ALEGADA CONTRIBUIÇÃO DO CONDOMÍNIO PARA OS DANOS NA
ESTRUTURA
A sentença
embargada reconheceu que a ausência de plano de manutenção “não é a causa
da infiltração”, mas concluiu que teria contribuído para a evolução e o
agravamento das patologias. Deixou de examinar, contudo, as provas técnicas que
tratam especificamente desse ponto:
|
Perita e documento |
Quesito |
Resposta |
|
Marinete Laudo suplementar de id. 10660717387 |
Quesito
13 dos réus: “se a ausência de plano de manutenção pode ter contribuído para
as patologias encontradas”. |
A perita afirmou
não ser possível garantir que a ausência de plano de manutenção tenha
contribuído para as patologias encontradas. |
|
Marinete Laudo suplementar de id. 10660717387 |
Quesito
suplementar 14 dos réus: se há fatores
concorrentes, “como deficiências construtivas, ausência de drenagem e falta
de manutenção predial regular” |
“O
nível de comprometimento da estrutura é decorrente de um conjunto de fatores,
infiltrações por um longo período, falta de manutenção da unidade autônoma,
execução incorreta dos ralos, execução em desacordo com os projetos (...).” |
|
Marinete Laudo suplementar de id. 10660717387 |
Quesitos
complementares 4 e 5 do autor: se a ata
de id. 4664978008 demonstra que o condomínio comunicou o problema e que houve
inércia dos proprietários do apartamento 900 |
Transcreve
a ata e responde: “Sim, conforme trecho da ata acima (ID. 4664978008)”. Na
conclusão: a ata “demonstra que o condomínio comunicou formalmente os
proprietários da unidade 900 (...), comprometimento que não foi cumprido,
evidenciando inércia que contribuiu para o agravamento das patologias ao
longo do tempo.” |
|
Marinete Laudo de id. 10565019344 |
Quesito 24 do autor: se as anomalias
decorrem de falta de manutenção no piso das áreas molhadas do apartamento900 |
“No caso dos ralos não é um problema
relacionado a manutenção e sim a um erro construtivo, já que a caixa do ralo
está instalada sem o prolongador.” |
|
Marinete Laudo de id. 10565019344 |
Quesito 34 do autor: se foram
prudentes o escoramento da viga e o acompanhamento técnico periódico
realizados pelo condomínio |
“Sim, não podemos contar com a hipótese da
estrutura em questão suporta suas cargas originais e por quanto tempo.
Acredito que em casos como este é plausível ‘pecar pelo excesso’ de zelo.” |
|
Juliete Laudo de id. 7890868130 (autos associados), juntado
nestes autos no id. 9584406992 |
Quesito
2.11 do autor dos autos associados: se a
falta de manutenção nas paredes do condomínio poderia ter causado os danos |
“Não.” |
|
Juliete Laudo de id. 7890868130/9584406992 |
Quesito
3.19 do autor: se os proprietários do apartamento 900
vêm realizando manutenção adequada das áreas descobertas, inclusive da
piscina |
“Não
foram encontradas nos autos quaisquer documentos que comprovem a manutenção
adequada e frequente das áreas descobertas do imóvel.” |
A sentença
embargada menciona o laudo suplementar apenas no relatório. As respostas acima,
que atribuem o agravamento à permanência das infiltrações originadas na unidade
autônoma e à inércia de seus proprietários, e que não permitem afirmar a
contribuição do condomínio, são capazes de infirmar a conclusão adotada (art.
489, § 1º, IV, do CPC).
Também não
foram examinadas as providências adotadas pelo condomínio desde a identificação
do problema, todas documentadas nos autos: a) a comunicação formal aos
proprietários do apartamento 900 em assembleia de 17.02.2020 (id. 4664978008);
b) a contratação de laudo técnico e de vistorias periódicas da estrutura (id.
4664978010 e 4664978025); c) a notificação extrajudicial dos proprietários, que
se recusaram a recebê-la (id. 4664978027); d) a remoção do recobrimento solto e
a aplicação de inibidor de corrosão nas armaduras expostas, sob orientação
técnica (id. 9738315108); e) o escoramento da viga em quatro pontos (id.
9759779144 e 9759837427), medida também sugerida pela primeira perita durante a
segunda perícia (id. 9759117931); e f) o acompanhamento técnico periódico da
estrutura, qualificado como prudente pela perita (quesito 34 do autor, acima
transcrito).
Acrescente-se
que, segundo a própria sentença embargada, a NBR 5674 diz respeito à gestão da
manutenção “das partes comuns”, ao passo que a origem das
infiltrações, também segundo ela, está nas áreas externas do apartamento 302,
que é unidade autônoma.
Assim,
requer seja suprida a omissão, com o exame das provas e dos documentos acima
indicados, para fazer constar em qual elemento de prova se apoiou a conclusão
de que o condomínio contribuiu para a evolução e o agravamento das patologias,
diante das respostas periciais que não permitem essa afirmação.
X. DA CONTRADIÇÃO
NA ATRIBUIÇÃO DA RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL
A sentença
embargada afirma que a origem das infiltrações está nas áreas externas do
apartamento 900 e que a omissão atribuída ao condomínio “não é a causa da
infiltração”, tendo apenas contribuído para o agravamento. Apesar
disso, atribui ao condomínio a integralidade da recuperação estrutural (item
B3), sem atribuir parcela alguma aos réus, que deram causa ao dano.
Assim,
requer seja sanada a contradição, para fazer constar o critério pelo qual a
recuperação estrutural foi atribuída integralmente ao condomínio, inclusive
quanto à eventual aplicação do artigo 945 do Código Civil.
XI. DA CONTRADIÇÃO
QUANTO À ORDEM DE EXECUÇÃO DOS SERVIÇOS
O
dispositivo fixou o mesmo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado do
trânsito em julgado, para os serviços dos réus (item 2.2) e do condomínio (item
1.2). A própria sentença embargada, porém, reconhece que a infiltração continua
a atingir a estrutura enquanto não eliminada a sua origem, ao impor aos réus a
vedação da piscina, “eliminando a origem das infiltrações” (item
A1), e a instalação de rufos e pingadeiras “para evitar a infiltração de água e
o agravamento das patologias nas estruturas” (item A4).
A prova
técnica é no mesmo sentido. O laudo que instruiu a inicial, cujas soluções a
primeira perita reputou “válidas” (laudo de id. 9584406992,
quesito 2.25), afirma: “Antes de iniciar qualquer tipo de recuperação da
armadura, será preciso eliminar o foco do problema” (id. 4664978010). A segunda
perita afirmou que “a causa das patologias existentes precisa ser sanada
e a estrutura precisa ser recuperada” (laudo de id. 10565019344,
quesito 23 do autor).
A
recuperação estrutural realizada antes da eliminação das infiltrações seria
novamente comprometida, tornando-se ineficaz.
Assim,
requer seja sanada a contradição, para fazer constar que a recuperação
estrutural a cargo do condomínio somente será exigível após a conclusão dos
serviços de vedação e impermeabilização a cargo dos réus (itens A1 a A3),
contando-se a partir de então o prazo do item 1.2 do dispositivo.
XII. DA OMISSÃO
QUANTO AO ARTIGO 26 DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
A petição
inicial invocou o artigo 26 da Convenção do Condomínio (id. 4664978026):
“Art. 26º - Ficarão a
cargo exclusivo de cada condômino as despesas a que der causa. PARÁGRAFO ÚNICO:
O disposto nesta cláusula é extensivo aos prejuízos causados às partes comuns
do edifício, pela omissão de condômino na execução de trabalho de reparação em
sua unidade autônoma.”
A norma
trata exatamente da hipótese reconhecida pela sentença embargada e não foi
examinada.
Assim,
requer seja suprida a omissão, com o exame do artigo 26, parágrafo único, da
Convenção do Condomínio, invocado na inicial, segundo o qual ficam a cargo
exclusivo do condômino os prejuízos causados às partes comuns por sua omissão
na execução de reparos em sua unidade autônoma, para fazer constar as razões
pelas quais essa norma deixou de ser aplicada à recuperação estrutural.
XIII. DOS PEDIDOS
Diante do
exposto, requer o embargante sejam conhecidos e acolhidos os presentes embargos
de declaração, para:
a) suprir
a omissão quanto à fase de especificação de provas determinada no despacho de
id. 9663151522, reafirmado no despacho de id. 10494326262, e quanto à admissão
dos laudos de id. 10565019344 e 10660717387 como prova nos autos associados
(item III.1);
b) suprir
a omissão quanto ao requerimento de prova oral formulado na inicial destes
autos e quanto à adoção do julgamento antecipado do mérito (item III.2);
c) suprir
as omissões e esclarecer a obscuridade quanto aos pedidos acolhidos e
rejeitados nos autos associados, à correspondência dos itens B1 e B2 com esses
pedidos, ao alcance do item B1 e ao elemento de prova em que se apoiou a
condenação do condomínio (item IV);
d) suprir
a omissão quanto ao pedido “b” da inicial, na parte relativa à reparação dos
danos estruturais pelos réus (item V);
e) suprir
a omissão quanto ao pedido subsidiário “b.1”, para fazer constar a condenação
dos réus ao ressarcimento das despesas suportadas pelo condomínio, a serem
apuradas em liquidação de sentença (item VI);
f) suprir
a omissão quanto ao pedido de tutela de urgência formulado no id. 9759779144
(item VII);
g) suprir
a omissão para fazer constar que os serviços impostos aos réus deverão ser
realizados por empresa e profissionais especializados (item VIII);
h) suprir
a omissão quanto às provas e aos documentos indicados no item IX, fazendo
constar em qual elemento de prova se apoiou a conclusão de que o condomínio
contribuiu para a evolução e o agravamento das patologias;
i) sanar a
contradição quanto à atribuição integral da recuperação estrutural ao
condomínio (item X);
j) sanar a
contradição para fazer constar que a recuperação estrutural somente será
exigível após a conclusão dos serviços de vedação e impermeabilização a cargo
dos réus, contando-se a partir de então o prazo do item 1.2 do dispositivo
(item XI);
k) suprir
a omissão quanto ao artigo 26, parágrafo único, da Convenção do Condomínio
(item XII).
Caso o
acolhimento dos embargos implique modificação do julgado, requer a intimação
dos embargados para manifestação, nos termos do artigo 1.023, § 2º, do CPC.
Informa,
por fim, que cópia dos presentes embargos é protocolada nos autos associados nº
0000000-00.0000.8.13.0145.
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